תמ”א 38: מי באמת יפסיד מביטול התוכנית?

עשור וחצי עבר על תוכניות התמ”א המקוריות שנועדו לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. תוכנית שאפשרה לדיירים לזכות לשיפוץ בחינם וליזמים לקבלת דירות בעלות מינימלית למכירה. קבלנים רבים שיפצו את הנכסים לא עלות מצד הדיירים, הוסיפו ממ”ד, מרפסת ומעלית בתמורה לזכויות בנייה לדירות על הגג.
לאחר שהוכרז על שינויים בהגדרת תמ”א 38 ביטול חלק מהמכרזים והפסקת קבלת האישורים ממאי 2020 רבים הרימו גבה. לכאורה המפסידות הגדולות של התוכנית הזו היו הרשויות העירוניות שנאלצו להתמודד עם תשתיות קורסות באזורי מצוקה כאשר הבתים החדשים מאכלסים עוד ארבע או שמונה משפחות. כעת, לאחר שמנכ”לית משרד התכנון טוענת כי “תמ”א 38 מסבה נזק לערים ולא מספקת מענה להתחדשותן” העיריות מחשבות מסלול מחדש, אך תושבי העיר עומדים להפסיד הזמנות פז לשיפוץ הנכס.

התוכנית שינתה את פני הערים הלא נכונות…

כאשר החלו תוכניות התמ”א לעצב את פני הערים, היזמים פנו קודם כל לתושבי הערים בהן המחיר למ”ר גבוה במיוחד. בניינים חדשים ומעט גבוהים יותר בצבצו כמו פטריות לאחר הגשם בתל אביב, הרצליה, רמת גן וערים נוספות במרכז. הפריפריה הוזנחה בשלב הזה. חשוב לזכור כי עלות שיפוץ של בית בתל אביב כמעט זהה לעלות השיפוץ בחדרה. שווי הדירות שקיבלו היזמים, לעומת זאת, עשוי להיות כפול או משולש.
בניינים משנות השבעים, שהיו יציבים מספיק, זכו לחיזוק ושיפור הנראות. אותם בניינים היו ככל הנראה משופצים גם כך על ידי יזמים פרטיים המעוניינים להשביח את שווי הנכס. בפריפריה, לעומת זאת, דווקא באזורים המועדים יותר לרעידות האדמה, הבניינים נותרו כשהיו. לכן אם מסתכלים אחור על תוכניות תמ”א 38 תל אביב לא הייתה צריכה להיות העיר הבולטת ביותר בתחום. כרמיאל, טבריה, בית שאן ואילת הנמצאות באזור הסיכון לרעידת אדמה דווקא כן.

מעדיפים להרוס רחוב שלם על שיפור בית אחד

כיום, העיריות מעדיפות לתמוך בתוכניות של פינוי ובינוי על פני תוכניות תמ”א המשפרות בניין אחד ברחוב ומשאירות את שאר הבניינים הכעורים לידו. תוכנית שמשנה בלוק שלם יכולה להשפיע באופן משמעותי על השכונה כולה. אכן, ראינו לא מעט תוכניות כאלה משנות את פני דרום תל אביב ושכונות אחרות במרכז.
המחיר, עם זאת, שגובה השיפוץ המאסיבי מהדיירים המתגוררים בשכונה, כבד יותר מאשר שיפוץ בניין והוספת ממ”ד או מרפסת. הדיירים נאלצים לעזוב את הבית שלהם לתקופה ארוכה יותר, להמתין לשיפוץ הבניין ובסופו של יום לגלות כי השכנים החדשים שלהם שייכים לטווח גילאים אחר ובעלי סדרי עדיפויות שונים. כיום, בפרויקטים של פינוי ובינוי אנו יכולים לראות את ההבדל בין מצבם הסוציו-אקונומי של הדיירים הוותיקים שחיו בבניין המט לנפול לדיירים החדשים המבוססים יותר המחפשים את הדירות החדשות בבניין במחיר נמוך יותר מקנית דירה באחד הפרויקטים.

מי המפסידים הגדולים מהתוכנית החדשה?

השינויים בתוכניות התמ”א והמנדט שניתן לעיריות להחליט באופן בלעדי על השכונות שיעברו את השינוי העירוני מציגים לנו את המפסידים הגדולים של התוכנית. אין אלה רק היזמים והקבלנים שעבדו בשנים האחרונות על שיפוץ הנכסים שקיבלו אישור לתמ”א 38.
אם אכן תמ”א 38 תהפוך לנחלת העבר אחרי מאי 2020 (הזמן בו יפוג תוקפה של התוכנית אם לא תחודש בעתיד) כל בעלי הדירות בבניינים שנבנו עד שנת 1980 ונראים לעירייה חדשים מדי מכדי לשנותם יפסידו את השיפוץ המלא בחינם. בניינים אלה, במקרה של רעידת אדמה עשויים לספוג נזק רציני והדיירים שלהם ימשיכו לחיות ללא ממ”ד או מקלט איכותיים.
לסיכום, תמ”א 38 אינה תוכנית מושלמת והיא בהחלט היוותה קושי משמעותי מבחינת התאמת התשתיות עבור העיריות השונות. אך עדיין לא מאוחר לגלות את כל היתרונות שלה ולמצוא את הדרך הנכונה לשנות את המתכונת.